Uciążliwi lokatorzy, którzy swoim zachowaniem zakłócają spokój innym mieszkańcom, muszą się liczyć z konsekwencjami. Jeśli upomnienia nie skutkują, a sytuacja notorycznie się powtarza, wspólnota mieszkaniowa może skorzystać z bardziej restrykcyjnych środków dyscyplinujących. Najpoważniejszą sankcją jest przymusowa sprzedaż mieszkania. Jakie warunki muszą zostać spełnione do wytoczenia powództwa?
Kiedy jest możliwa przymusowa sprzedaż lokalu przez wspólnotę mieszkaniową?
Przepisy ustawy o własności lokali dopuszczają możliwość pozbycia się uciążliwego członka wspólnoty poprzez wytoczenie powództwa o przymusową sprzedaż lokalu. Muszą ku temu zostać spełnione konkretne przesłanki, dlatego zwykłe konflikty sąsiedzkie nie są wystarczającym powodem do podjęcia tak radykalnych kroków. Zgodnie z art. 16 ustawy o własności lokali, licytacyjna sprzedaż lokalu przez wspólnotę mieszkaniową jest dopuszczalna w trzech przypadkach.
- Rażące i uporczywe naruszanie zasad porządku domowego;
- Długotrwałe zaleganie z opłatami;
- Utrudnianie innym mieszkańcom korzystania z nieruchomości;
Przepisy nie precyzują, jak długo właściciel musi zalegać z płatnościami i jakie konkretnie zachowania wyczerpują przesłanki wszczęcia procedury. Przyjmuje się, że zaległości, które naruszają interesy wspólnoty i utrudniają realizację zadań wynikających z podjętych uchwał, uzasadniają wystąpienie na drogę sądową. Wymaga się jednak, aby w pierwszej kolejności wspólnota podjęła próby polubownego załatwienia sprawy i pozasądowego dochodzenia swoich roszczeń.
Konsekwencje przymusowej sprzedaży mieszkania
Złożenie powództwa o przymusową licytację lokalu wiąże się z czasochłonnym i trudnym procesem sądowym. Jest to więc rozwiązanie ostateczne, a właściciel powinien wcześniej zostać powiadomiony o zamiarze wszczęcia procedury przed sądem. Wymagane jest także podjęcie stosownej uchwały przez członków wspólnoty i udzielenie zarządowi pełnomocnictwa do reprezentowania przed sądem. Pozwanym może być wyłącznie właściciel nieruchomości, nawet jeśli za naruszenia względem wspólnoty jest odpowiedzialny najemca.
Gdy przymusowa sprzedaż zostanie przeprowadzona, uzyskane pieniądze zostają przeznaczone na zaległe zobowiązania i pokrycie kosztów procesu. Pozostała część kwoty po odliczeniu wszystkich należności jest zwracana właścicielowi.
Eksmisja z lokalu i utrata tytułu prawnego do nieruchomości to nie jedyne konsekwencje. Należy także pamiętać, że właścicielowi zlicytowanego mieszkania nie przysługuje prawo do lokalu zastępczego.
